Alors que le rythme actuel des mises en chantier ne suit pas les besoins en logements des ménages français, une étude de l’Institut français pour la performance du bâtiment (Ifpeb) parue le 17 juin révèle que la densification des zones commerciales situées en entrées de ville pourrait couvrir jusqu’à « 40% des besoins en résidences principales à horizon 2050 ».

Transformer l’existant pour loger les Français, et éviter par la même occasion le grignotage des terres agricoles, l’idée n’est pas neuve et gagne du terrain –artificialisé donc– chez les acteurs de la fabrique de la ville. Ce que l’on connaît moins, en revanche, c’est le potentiel de création de logements dans les entrées de ville commerciales, ces vastes étendues de béton où sont regroupées les grandes enseignes, que l’on a qualifiées de « France Moche ». D’après une étude réalisée par l’Institut français pour la performance du bâtiment (Ifpeb) et l’observatoire Codata sur la Sobriété immobilière et foncière, ces zones mal-aimées qui concentrent pourtant 72% des dépenses des Français pourraient accueillir 1,4 million de logements d’ici à 2050 selon « un scénario réaliste », devançant très largement le potentiel de transformation des bureaux et logements vacants estimé respectivement à 314 061 et 337 500 logements. Des chiffres proches de ceux avancés par Icade et la SCET, deux filiales de la Caisse des dépôts qui partageaient début juin les résultats de la première édition du baromètre des entrées de ville commerciales, portant à 1,6 million le nombre de logements qui pourraient être créés sur ces zones. Un gisement potentiel considérable donc, qui permettrait de combler en partie le manque de logements, alors que le service des données et études statistiques (SDES) des ministères de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique a revu à la hausse ses prévisions concernant les besoins en résidences principales à l’horizon 2050, atteignant la barre des 4 millions d’unités. « Même si ce chiffre [de 1,4 million] est théorique, il a le mérite de fixer un ordre de grandeur et d’attirer l’attention sur ces fonciers qui peuvent participer très concrètement à la réponse de la crise du logement » expliquait Christophe Janet, directeur général délégué développement, aménagement et promotion de Nhood France, la société de promotion immobilière détenue par l’Association Familiale Mulliez, lors d’une présentation des résultats de l’étude de l’Ifpeb le 18 juin. À condition de lever certains verrous…

Des freins réglementaires et financiers à lever…

La première difficulté soulevée par les trois auteurs – Mathilde Cociancich, Thomas Hocquet, Christophe Rodriguez – du rapport de l’Ifpeb : la complexité administrative et l’inadaptation des règles d’urbanisme lorsqu’il s’agit de mener à bien des projets de cette envergure. Ils proposent alors d’ « autoriser le calcul des surfaces de pleine terre à l’échelle du projet et non de la parcelle, de même pour la gestion des eaux pluviales » et d’« exempter de l’obligation du % de pleine terre les sites dont l’actif commercial ancien ne respecte pas la règle actuelle pour les opérations de démolition/reconstruction ». Christophe Janet estime de son côté que « les documents d’urbanisme sont trop souvent figés, inadaptés à la réalité des sites commerciaux à transformer », et propose d’ « intégrer systématiquement la mixité d’usage dans les zones à vocation monofonctionnelle, en particulier commerciale, quand on engage une procédure de modification de PLU […] pour gagner du temps ». Enfin, les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) devraient pouvoir délivrer plus facilement les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) « dans les cas de déplacement ou de reconstruction de magasin hors site [et d’] extension de surfaces commerciales », afin de « sécuriser les opérations de mixité qui peuvent être équilibrées par les recettes issues de la programmation commerciale », peut-on lire dans le rapport.

La deuxième difficulté, et non des moindres, est celle de la « rentabilité économique [des] opérations de transformation ». Or, seules « 15% des zones commerciales présentent une valeur de marché du logement neuf vendu supérieure à 4000 €/m² », assurant une rentabilité. Un chiffre quelque peu décevant, à mettre en regard avec les 53% de zones qui affichent un potentiel de valeur créée supérieur à 2500 €/m². « À partir de 2500 €/m², une étude fine peut être menée, mais seule une densification peut faire espérer un équilibre global » écrivent les auteurs, qui suggèrent de « soutenir les opérations pour lesquelles le prix de l’immobilier n’est pas assez attractif actuellement ».

… Et des élus à mobiliser

Certains acteurs se sont lancés dans de tels projets. C’est le cas de la foncière Ceetrus et du promoteur Nhood, filiales du groupe Auchan, qui ont démarré en octobre 2022 des travaux sur le site du supermarché Auchan Counord dans le quartier des Chartrons à Bordeaux pour y aménager 87 logements dont 60 libres et 27 en accession sociale à la propriété, des commerces, des bureaux, un parking souterrain, une esplanade ouverte au public et une nouvelle coque Auchan « plus compacte et mieux intégrée dans son environnement urbain » indique Christophe Janet. Soit une opération immobilière mixte, conciliant accueil de population et développement économique, à rebours de l’urbanisme monofonctionnel des années 60-70 ayant favorisé l’essor de ces zones commerciales. Un aspect essentiel, à ne pas négliger au risque « de recré[er] des zones dortoirs et sans vie ». Cet îlot baptisé « Allée Counord », d’un peu plus d’un hectare, sera végétalisé à hauteur de 25% dont 18% de pleine terre, traversé par une ruelle piétonne et commerçante, véritable cœur battant du projet, et desservi par le tramway et le bus (arrêt Camille Godard). De quoi convaincre les Bordelais d’y poser leurs bagages. Car c’est là tout l’enjeu : rendre désirables ces espaces qui souffrent d’une mauvaise image – seul un Français sur quatre se dit prêt à habiter dans un quartier implanté dans une entrée de ville commerciale s’il réunit les conditions nécessaires, d’après le baromètre d’Icade. Un résultat qui n’inquiète pas le directeur général du groupe, Charles-Emmanuel Kuhne, qui y voit la difficulté « pour les non-initiés […] de se projeter sur des lieux qui n’existent pas ». D’autant que les moins de 35 ans, « une population à qui l’on s’adresse plus particulièrement [en raison] du temps de mise en œuvre des projets », s’imaginent mieux vivre dans ces nouveaux quartiers (39%).

Les logements et locaux d'activités (à gauche) seront séparés de la nouvelle coque du supermarché Auchan (à droite) par une allée piétonne et végétalisée. © Studio

Encore faut-il convaincre les élus d’agir, et vite. Or, d’après une enquête réalisée par Icade et la SCET auprès de 249 acteurs publics locaux et professionnels de l’immobilier et du commerce dans le cadre de leur baromètre, si une écrasante majorité d’entre eux (89%) considère qu’il est nécessaire de faire évoluer ces zones, très peu (28%) envisagent d’y introduire du résidentiel. Ce décalage entre les aspirations des décideurs territoriaux d’une part, et les ambitions qu’affichent certains acteurs pour muter ces espaces d’autre part, Charles-Emmanuel Kuhne en a conscience : « On ne retrouve pas complètement l’objet de l’analyse qui a été faite par l’Ifpeb, et le sens qu’on voulait donner à cette enquête. On a encore de l’acculturation et des éléments tangibles à apporter pour expliquer pourquoi et en quelle quantité on peut créer des logements sur ces zones ». Car sans le soutien des pouvoirs publics, ces quartiers à usages mixtes ne sortiront pas de terre. Cela est d’autant plus vrai que les sites commerciaux à restructurer font généralement plus de 15 hectares et requièrent une maîtrise foncière. « Ce sont des projets qui prennent du temps à s’articuler, qui nécessitent du dialogue et de réinventer l’aménagement urbain » juge le directeur général de l’Ifpeb, Christophe Rodriguez, qui appelle de ses vœux une « planification à une échelle territoriale ». Commence alors un « travail de lobbying auprès de nos représentations politiques » confie Christophe Janet, lequel souligne l’importance de « partager la question du risque [associé à la transformation d’un territoire], qui est économique mais aussi politique ». Reste à savoir si le sujet se fera une place dans les débats politiques et la campagne des municipales de 2026.

Photo : à gauche, Bertrand Dosseur, directeur de la stratégie et de la communication du groupe Intescia (Codata Explore), et à droite, Christophe Rodriguez, directeur général de l'Institut français pour la performance du bâtiment (Ifpeb), présentant les résultats de l'étude Sobriété immobilière et foncière lors des Assises nationales du logement et de la ville le 17 juin. 

TLF